대구 불법건축물 매매계약했다면 취소방법은?
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하루에도 몇 번씩, 컴퓨터나 스마트폰만 있다면 손끝만 움직여서 물건을 살 수 있는 세상입니다.
예전에는 가게에 직접 가서 물건을 살펴보고 구입해야만 한다고 생각했는데, 시대가 변하면서 물건을 구입하는 방법도 함께 변하는 듯합니다.
하지만 이러한 변화에도 불구하고, 가격이 높거나 가치가 큰 물건은 여전히 직접 가서 살펴보고, 꼼꼼히 따져본 뒤에 구매를 결정하게 됩니다.
가장 대표적인 것을 꼽으라면 저는 ‘건물’을 들고 싶습니다.
부동산 매매 계약 등을 체결할 때 인터넷으로 사진 몇 번 슥 훑어보고, 면적과 준공 날짜 등만 대충 살펴본 뒤 수억에서 수십억 원의
금액을 곧장 지불 하시는 분은 없으실 것입니다.
중개인을 통해서 적절한 조건의 매물을 몇 가지 알아보고, 그중에서 직접 보고 싶은 것들을 추려서 방문도 해보고,
우려되는 부분이 있다면 세심하게 둘러보고 살펴본 뒤에야 계약서를 작성하게 되죠.
사실 그렇게 여러 번 살펴보고 나서도 왠지 마음에 걸리는 부분이 있으면 중개인이나 매도인에게 수차례 물어보며 매수하려는 건물의 상태를 정확히 확인하려 합니다.
그런데 만약 계약하기로 마음먹고 계약금까지 지불했던 건물이 알고 보니 불법건축물이었다면 어떻게 해야 할까요?
불법 증축 등이 이루어진 불법건축물이라면 추후에 이행강제금을 물게 되는 등 이로 인한 불이익을 떠안을 것이 불 보듯 뻔한 상황이기에
적절한 법적 대처가 반드시 필요합니다.
오늘 포스팅에서는 불법건축물 매매계약 취소 방법에 대해 함께 알아보겠습니다.
ㅣ불법건축물과 불법건축물 이행강제금이란?
우선 불법건축물이 무엇인지, 그리고 이에 대해 부과되는 이행강제금이란 무엇인지를 먼저 정리해보겠습니다.
불법건축물이란 허가를 받지 않은 채로 증축 및 개축하거나 허가받은 내용과 다르게 건축한 건물을 말합니다.
흔히들 주변에서 쉽게 보실 수 있는 사례로는 발코니나 화단 등을 허가 없이 확장하거나 허가받지 않은 채 다락 또는 옥탑방을 만들거나,
임의로 공간을 쪼개 여러 칸의 원룸을 만드는 행위 등을 떠올려볼 수 있겠습니다.
이러한 불법건축물에 대해서는 이행강제금이 부과되는데요, 종종 이행강제금은 벌금처럼 단 한 번만 내면 된다고 생각하시는 경우가 있습니다.
하지만 이행강제금은 해당 불법건축물을 철거하거나 원상복구할 때까지 횟수 제한 없이 반복적으로 부과되기 때문에 ‘관할관청에 한 번 납부했으니
앞으로 문제 없겠지’라고 생각하시다가는 지속적으로 매년마다 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
ㅣ불법건축물 매매계약 예시?
A씨는 대구광역시 소재의 아파트를 약 4억 원에 매수하기로 했습니다.
계약을 체결하기 전, 아파트를 몇 차례 방문해 꼼꼼히 둘러보기도 하고, 매도인 B씨와 중개인에게 궁금한 점 등을 물어보며 꼼꼼히 상태를 살폈습니다.
같은 건물의 다른 세대와는 달리 거실이 확장되어있어서 의아했는데, 이에 대해 매도인 B씨 측은 ‘확장공사를 했다’고 설명했습니다.
A씨는 가용 공간이 넓어져서 좋겠다는 생각에 아파트 매매계약을 체결하기로 하고 계약금 4천만 원과 중도금 1억 원을 지급했습니다.
하지만 이후 A씨는 해당 아파트의 거실 부분이 불법확장된 것이라는 사실을 알게 되었습니다.
이 경우 A씨는 중도금까지 지급한 상태에서 아파트 매매계약을 취소할 수 있을까요?
ㅣ불법건축물 매매계약, 취소 가능성은?
불법건축물의 경우 매매하지 않는 것이 가장 좋겠지요.
불법건축물이라는 사실을 모르고 매매계약을 체결하게 되는 경우가 더러 는데, 이때 취소 가능 여부는 상황에 따라 조금씩 달라집니다.
위 예시의 매수인 A씨와 매도인 B씨의 예시를 들어 살펴보겠습니다.
매매계약 체결 시에 매수인A씨가 불법건축물임을 알고 있었다면
▶ 위 예시에서 거실 확장 여부에 대해 묻는 A씨에게 매도인이 '사실 이게 허가는 안 받은 거라서….'와 같이 알렸고
그럼에도 불구하고 A씨가 매매계약을 체결했다면 계약 취소를 요구할 수는 없겠지요.
이처럼 매도인이 매수인에게 해당 건물이 불법건축물이거나 건물 일부에 불법건축물이 포함되어있음을 미리 알렸다면,
매수인이 이를 알고도 계약을 체결한 것으로 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약해제나 취소는 물론이고 손해배상 요구 등을 하기도 어렵습니다.
매도인 B씨가 매수인 A씨에게 ‘증축했어요’라고만 설명했다면
▶ 불법증축으로 10㎡가량 거실 면적이 넓어진 아파트에 대해 ‘증축해서 거실 면적을 넓혔다’라고만 고지한 경우입니다.
이때는 불법증축된 부분에 대해서만 계약을 취소하는 방법을 고려해볼 수 있겠는데요,
면적이나 비중 등에 따라 매수인이 건물 매수 목적 등에 비추어 판단했을 때 부적절하다고 판단될 경우 계약을 취소하는 것 역시 가능합니다.
매도인 B씨가 불법건축 사실에 대해 숨긴 상황이라면
▶매도인 B씨가 해당 건물이 불법건축물임을 알면서도 아무런 고지 없이 매매계약을 체결했다면 이는 계약 위반 사유에 해당합니다.
그러므로 매수인 A씨는 계약을 취소할 수 있습니다.
매수인 입장에서는 건물이 적법한 범위 내에서 지어지고, 증축되었으리라는 전제하에 매매계약을 체결했을 것이고,
일반적으로 계약 대상 건물이 불법건축물임을 알았다면 매매계약을 체결하지 않았을 가능성이 크기 때문에 계약 취소 및 손해배상청구가 가능합니다.
불법건축물 매매계약을 체결했을 경우, 체결 시의 구체적 상황에 따라 취소가능여부가 달라지기 때문에
전문가와 함께 세부적으로 검토해 본 뒤에 대책을 마련해야 합니다.
ㅣ아파트 발코니 확장은 다들 그냥 하는 거 아냐?
이렇게 생각하시고 불법건축물을 매수하실 경우 추후에 적발 및 신고되어 위반건축물로 등재될 위험이 큽니다.
건축물대장에 위반건축물로 등재되면 위에서 말씀드렸던 것과 같이 철거나 원상복구가 이루어질 때까지 지속적으로 이행강제금이 부과됩니다.
뿐만 아니라 불법증축으로 인해 위반건축물로 등재된 건물의 경우 시세 역시 떨어지기 때문에 장기적으로 보았을 때 경제적 손해를 입게 되실 가능성 역시 적지 않겠지요.
그러믈로 매매계약 체결 이후 해당 건물이 불법건축물이라는 사실을 알게 되셨다면 법률 전문가와 상담하신 뒤 적절한 방법으로
계약취소가 이루어질 수 있도록 법적 절차를 밟으시는 것이 안전하겠습니다.
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