지주택 납입금 반환 분쟁-무자력 요건없이도 채권자대위소송 가능할까

대구 지역 미분양주택이 2천호가 넘는 것으로 나타났습니다. (2021.9.30 현재)

5년 8개월만에 최다 미분양 물량입니다.

더군다나 한 달만에 미분양 증가율이 2배를 넘은 곳은 전국에서 대구 지역이 유일합니다. 

​지역 주택경기가 급격히 퇴조하는 것 아니냐는 우려가 나오고 있습니다. 

대구 지역에서는 지난해 부동산 열기가 뜨거워지면서 지주택 사업도 활발하게 이루어졌는데, 

자칫 미분양 사태가 대구 지주택 사업에도 영향은 주지 않을지 걱정인 분들이 많으십니다. 

조합권을 샀는데 착공이 미뤄진다면 조합원 입장에서는 투자한 납입금을 과연 그대로 두어야 하는건지 빼야 하는건지 걱정이 될 수 밖에 없는데요, 

문제는 한번 조합에 가입하면 탈퇴가 쉽지 않다는 겁니다.

​그러나 2020년 12월 11일 시행된 주택법 개정안에 따라 주택조합의 가입을 신청한 이는 가입비 등을 예치한 날부터 

30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있고 업무 대행비 등을 공제하지 않고 납입한 분담금 전액을 반환받을 수 있는 길이 열렸습니다. 

때문에 최근 조합원 납입금 반환 청구 소송에서 잇달아 조합원 승소 판결이 이어지고 있는데요, 

​입금 반환 판결을 받았으나 위원회와 자금관리 대리계약을 체결한 신탁사가 돈을 보관한 탓에 금전 회복을 받지 못했다면 어떻게 해야 할까요.

이 경우에는 신탁사를 상대로 채권자대위소송을 내야하는데, 채권자대위소송을 제기하기 위해서는 

채무자의 무자력 요건을 입증해야하는 문제가 있습니다. 

그런데 최근 조합원 납입금 반환 소송과 관련해 대위행사를 해야 하는 경우 무자력 입증의 예외가 적용되는 판결이 나와 주목을 받았는데요, 

이번 시간에는 채권자대위소송시 무자력 요건 입증과 예외 사유에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ허위 과장 광고에 의한 계약 해제, 조합원 납입금 반환 소송 승소

A씨는 2019년 김포 신축분양 사업을 하는 C 조합 추진위원화와 조합원 가입 계약을 맺었습니다.

​당시 납입금 4250만원은 C 조합과 D업무대행사로부터 사업 시행과 관련한 일체의 자금을 관리하는 신탁사인 B사로  입금했습니다.  

​그런데 계약 후 이 지역은 용도 변경이 안돼 5층 이상 아파트 건축이 불가능했고, C조합 추진위는 조합 설립 인가도 받지 못했습니다.

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설상 가상 김포시는 같은 해 5월과 10월 C조합 추진위에 조합원 모집행위 중지 공문을 발송하는 한편, 

일반인들에게도 투자 권유에 현혹되지 말 것을 당부했습니다. 

이에 A씨는 C조합 추진위 등을 상대로 조합원 가입 계약 해제에 따른 부당이득반환소송을 내 같은 해 12월 승소했고 

이듬해 1월에는 이 판결을 근거로 C조합 추진위를 채무자로, B사를 제3채무자로 해 채권압류 및 추심명령도 받았습니다. 

​문제는 B사가 지급을 거부하면서부터입니다. 

B사는 C조합의 자금관리를 맡아오고 있기 때문에 A와 C 조합간의 채무에 대한 변제 의무는 없다고 주장했습니다.  

​이 경우 A씨는 채권자 대위권을 행사할 수 있습니다. 

ㅣ채권자대위권 행사와 무자력 요건

채권자대위권은 민법상의 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 자기의 이름으로 채무자의 권리를 행사할 수 있는 권리를 말합니다. 

​예를 들어 조합원 A는 C 조합으로부터 4250만원의 납입금을 반환받을 채권이 있는데, 

C 조합에는 아무런 재산이 없고 금원 일체를 B사에 맡긴 경우 A가 B사에게 자신의 돈을 달라고 하는 권리는 채권자대위권이라고 합니다. 

​정리하자면 조합원 A가 채무자인 C조합의 권리를 대신 행사하는 권리라는 뜻입니다. 

그런데 채권자대위권은 무조건 채권채무관계있다고 행사할 수 있는 것이 아니라 일정한 요건이 필요합니다. 

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① 피보전채권, 즉 채권자의 채무자에 대한 채권의 존재

② 피보전채권의 변제기 도래  

③ 보전의 필요성  

④ 채무자의 권리 불행사  

⑤ 대위할 채권, 즉 채무자의 제3채무자에 대한 채권의 존재 

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채권자대위소송을 함에 있어 이중 앞의 4가지 요건을 갖추지 못했다면 부적법각하판결을 받게 되고, 

마지막 요건이 갖추어지지 않으면 청구기각 판결을 받게 됩니다. 

여기서 "③ 보전의 필요성"이란 채무자의 무자력을 말합니다. 한마디로 C 조합의 재산보다 채무가 더 많음을 입증해야 합니다. 

​B사는 C조합과 D업무대행사의 자금관리 계좌에 입금된 조합원 분담금과 업무대행비 등을 보관·관리해왔기에 무자력 상태가 아님을 주장했는데요, 

​법원은 조합원 가입 계약 이후 현재까지 C조합 추진위는 조합 설립 인가조차 받지 못하는 등 사업은 사실상 무산 상태에 놓여 있고,

업무대행사는 아무런 재산도 없는 상태 등을 인정할 수 있다며 무자력(채무초과)이 입증된다고 보았습니다.

​또한 조합원 A씨로서는 조합원 분담금 환불 요청권과 같은 자금관리 계약상의 권리를 대위행사하지 않으면 계약금 반환 채권의 유효·적절한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있기 때문에 A씨의 채권자 대위권 행사가 C조합 추진위의 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이라 볼 수 없으므로 C조합 추진위의 무자력 여부에 관계없이 채권자대위권 행사의 보전 필요성이 인정된다고 판결했습니다. 

​즉, C조합의 무자력 여부를 떠나 보전 필요성이 인정되므로 신탁사인 B사는 조합원 A에게 납입금을 환불해주라고 판결한 것입니다. 

​이는 그동안 채권자대위소송은 원칙적으로 채무자의 무자력을 요건으로 하는데, 무자력 요건 없이도 채권자대위소송을 할 수 있는 

예외적 필요성을 인정한 것이라는 의미가 있습니다. 

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조합 설립을 마친 지주택 사업장은 당장이라도 착공에 이를 것 같지만 현실은 그렇지 않은 경우가 더 많습니다. 

​조합설립인가는 토지 감정가액(토지 수용비)의 약 10%만 계약금으로 내고 토지확보 동의를 받아 

토지확보율 80% 이상에다가 현행 조합원 모집률 50%만 충족하면 되지만 착공은 진짜 토지수용을 해야만 가능합니다. 

결국 감정가액의 나머지 90%를 마저 지불해야 토지 수용을 할 수 있는 것이죠.

​그런데 조합 설립 이후 조합원들에게 돈을 걷어 토지 수용금을 마련하는 것이 쉽지 않고 조합비 외에 

추가적인 분담금을 요구하는 것도 쉽지 않아 사업이 그대로 멈춘 경우가 많이 발생하게 됩니다. 

​때문에 청사진을 내건 가입 당시 설명회와 달리 조합설립이 된 뒤 착공단계에 이르기까지 자금 문제로 

조합원과 조합 사이 갈등이 이어지고 결국 납입금 반환 및 탈퇴 분쟁이 발생하게 되는 것입니다. 

​그러나 지주택 조합원 탈퇴 및 납입금 반환과 관련해서는 당시 계약관계와 쟁점에 따라 불이익이 발생할 수 있는만큼 

부동산전문변호사의 조력을 구해보시기 바랍니다. 

대구 전통로펌의 강자, 법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 부동산전문변호사로 

대구 지역 다수의 지주택 조합 법률 자문 및 고문으로 활동하고 있습니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222541548988