대구임대차 보증금 승소 후 강제집행하는 방법
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깡통전세란 일반적으로 주택 담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매가격의 80%가 넘는 주택을 말하며,
집주인이 집을 팔아도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 경우를 뜻합니다.
깡통전세가 위험한 이유는 바로 집값이 떨어질 때입니다.
부동산 투자를 하는 입장에서는 전세가가 매매가의 80%에 육박하기 때문에 적은 자본으로도 부동산소유권을 쉽게 취득할 수 있지만
이는 부동산가격이 대세상승기에 있을때나 투자이익을 극대화할 수 있는 방법이지만, 만일 집값이 떨어지기 시작하면
'갭투자'로 매수한 소유자는 전세보증금을 돌려주기보다 집을 포기하는 것이 이득이기 때문에 세입자의 보증금은 책임지지 않는 경우가 발생하게 됩니다.
3년전 대구에서도 수성구를 비롯한 전역에서 다가구 주택을 매입하고 전세보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면서도
수십명의 세입자와 임대차 계약을 하고 전세금을 꿀꺽한 임대인이 지난 9월 약 1년여의 재판끝에 실형을 선고받았습니다.
경찰에 직접 고소장을 낸 피해자는 약 48명, 이들이 돌려받지 못한 전세금은 총 26억원입니다.
결국 이 임대인은 사기혐의로 징역 4년을 선고받고 배상신청인에게 8천만원을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
이처럼 임대인이 고의적으로 임차인을 기망하고 보증금을 반환하지 않을 경우에는 사기와 같은 형사처벌 대상이 될 수 있지만,
그렇지 않은 경우라 하더라도 임대차 보증금은 계약 만료와 함께 반드시 임차인에게 돌려줘야 할 의무가 있습니다.
만일 새 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 미룰 경우, 임차인은 보증금 반환 소송을 통해서 지급을 촉구할 수 있는데요,
문제는 승소 판결을 받았다 하더라도 집주인이 보증금 지급을 하지 않는 경우입니다.
판결이 났는데도 집주인이 임대차보증금을 제대로 돌려주지 않고 있다면 판결문을 근거로 또다시 법적 조치를 취해야 합니다.
강제집행이 그 중 하나의 수단인데요, 대구임대차 관련 법률상담을 도와드리는 법무법인 율빛이 준비한 이번 이야기는
보증금 반환소송에서 승소한 뒤에도 집주인이 지급을 미루는 경우 법적으로 강제이행을 촉구할 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ보증금반환소송시 지급압박 수단인 '지연이자' 제도를 활용하세요
보증금반환소송은 최근 소액사건심판법에 따라 소송절차가 민사소송보다 빠르고 간편하게 진행될 수 있으며,
소송에서 승소할 경우 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
소송 절차는 ① 법원에 소장 접수- ② 피고의 답변서 송달- ③ 준비서면 제출- ④ 수회 변론기일 참석 - ⑤ 선고기일 - ⑥ 판결문 확정 순으로 진행됩니다.
만일 승소하게 되면 패소자부담원칙에 따라 대법원 소송비용산입에 관한 규칙에 의거해 변호사 보수, 인지, 송달료 등을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
이때 세입자가 집주인에게 보증금 반환을 법적으로 압박하는 수단으로 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’을 활용할 필요가 있습니다.
‘소송상 지연이자’는 법에 명시된 내용으로 채무자의 이행을 촉진하는 벌금과 유사한 형태입니다.
소송이 제기된 날부터 판결 선고가 나기 전 원금에 연 5%의 이자를 부과하고 판결 선고 이후부터 상환일까지 연 12%의 지연이자를 적용합니다.
다만 12% 지연이자는 세입자가 건물을 집주인에게 인도하고 난 후 전세금 반환소송을 할 때만 청구할 수 있으며,
이사하지 않고 소송을 한다면 청구할 수 없기 때문에 이 부분을 유의해야 합니다.
ㅣ승소 판결 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면
보증금반환소송에서 판결을 받거나 지급명령 신청을 해서 결정문을 받은 경우,
혹은 임의조정이나 강제조정 같은 것을 통해서 결정문을 받았다면 이는 그 자체로 집행권원이 됩니다.
집행권원이란 국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 또한 집행력이 부여된
공정증서로 민사소송절차에 따라 집행권원(執行權源)을 얻으면 이를 근거로 채무자의 재산을 현금화(現金價)하여 돈을 받을 수 있습니다.
따라서 이러한 방법으로 확보된 집행권원을 가지고 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.
강제집행을 진행하는 방법으로는 통장압류, 보증금압류, 재산조회, 채무불이행자명부 등재, 부동산 경매 등의 방법이 있습니다.
우선 강제집행 절차를 위해서는 먼저 집주인 명의의 재산이 뭐가 있는지 조회해야 하는데요,
신용정보회사를 통한 재산조회나 법원을 통한 재산조회방법을 이용할 수 있습니다.
다만 법원에 신청하는 재산명시신청제도는 시간이 좀 걸린다는 단점이 있습니다.
때문에 가장 손쉽고 빠른 방법은 해당 집이나 건물에 대한 압류를 통해 경매신청을 진행하는 방법입니다.
주택임대차보호법 제3조의 2 제1항에는 임대인이 보증금반환청구소송의 판결문에 기재된 대로 의무이행을 하지 않는 때에는
임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하는 경우 임차인의 임차주택 인도(퇴거)의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않으므로,
임대인에게 보증금반환의 최고는 물론 임차주택의 인도 또는 인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있고,
임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
ㅣ집주인 입장에서는 보증금반환소송에서 패소했는데도 보증금을 돌려주지 않는다면 시간이 지날수록 손해입니다.
임차인은 보증금반환소송에서 승소하기 위해 우선 집주인 명의로 되어 있는 재산에 가압류 및
가처분 신청을 통해 재산을 함부로 빼돌리지 못하도록 조치를 취해야 하고 소송상 지연이자를 청구할 수 있습니다.
임차인의 승소로 판결이 난다면 임대인은 보증금 반환 뿐 아니라 임차인의 재판비용까지 부담해야 합니다.
민사소송은 패소자 비용부담의 원칙을 두고 있기 때문입니다.
또한 소송상 지연이자는 보증금 반환을 늦추면 늦출수록 이자 부담이 늘어나게 되는데요,
예를 들어 보증금 반환소송에서 집주인이 패소해 12% 이자적용을 하는 경우 전세금이 3억원일 때 지연이자는 매달 300만원이 됩니다.
전세금 원금과 별도로 매달 세입자에게 지급해야 하는 비용이므로 집주인 입장에서는 보증금 외에 추가로 지연이자 부담을 해야하는 것이죠.
결국 임차인이 승소판결을 받게 되었다면 임차인의 입장에서는 별도의 추가 비용 부담없이 오히려 지연이자로 인한
금원을 추가로 확보하게 되고 그만큼 임대인 입장에서는 추가 손실이 발생하게 되므로 가급적 빠른 반환으로 더이상의 손해를 막아야 할 것입니다.
임대차보증금 반환과 관련해 분쟁이 생기는 경우 요즘은 소액재판을 통해 절차가 매우 간단해져 구체적인 입증 자료만 잘 갖춘다면 신속한 승소 판결을 받을 수 있을 겁니다.
그러나 승소판결만으로도 보증금 반환을 하지 않는다면 또다시 강제집행 등의 절차가 진행되어야 하므로,
이러한 상황까지 대비해 소송 전 단계부터 보증금 반환을 빠르게 하기 위한 다양한 법적 조치 등을 해두는 것이 필요합니다.
대구임대차 법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산전문변호사로
다양한 부동산 분쟁 해결 및 법률 상담을 도와드리고 있습니다.
임대인과 임차인 모두 법적 권리를 보장받을 수 있는 신속한 해법을 알려드립니다.
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