대구부동산변호사 지주택분담금 전액환불 가능한 경우

임인년 새해가 밝았습니다. 

법무법인 율빛은 올 한 해도 대구경북 지역민들의 종합법률상담센터로 의뢰인들의 바람이 모두 이루어질 수 있도록 최선의 노력을 다하겠습니다. 

새해가 밝았지만 분쟁과 갈등으로 재산상 피해를 입고 전전긍긍하시는 분들이 있습니다. 

​특히 대구 지역은 아파트 가격 상승을 주도한 수성구를 중심으로 지난 해 상반기에만 4곳의 사업지에서 지역주택조합 조합원모집신고를 마쳤습니다.  

​이 기간을 1년으로 늘이면 조합원 모집신고를 마친 곳은 모두 7곳에 달합니다. 

지주택은 실거래가 대비 저렴한 가격에 선호도 높은 지역에 내집을 마련할 수 있다는 장점이 있어 집값 급등시기에 좋은 투자처로 각광을 받지만 

문제는 토지 확보에 따라 사업진행여부가 결정되는 만큼 토지소유권 확보가 되지 않을 경우 사업이 실패할 가능성이 있다는 단점이 있습니다. 

대구 북구에서는 2018년 조합원 모집신고를 한 모 사업지가 추진 4년째인 현재까지 조합 설립 인가조차 받지 못했고 

동구의 또 다른 조합도 2018년 초 조합 설립 인가를 마쳤으나 사업계획승인 단계에는 이르지 못하고 있는 실정입니다.

그런데도 지주택 사업을 위해 조합원을 모집하는 과정에서 '전액환불보장'이라는 안심보장증서를 발행해 일반인을 현혹하는 경우가 있습니다. 

그렇다면 안심보장증서만 있다면 믿고 투자해도 괜찮을 걸까.

대구부동산변호사 법무법인 율빛.

이번 시간에는 지주택 안심보장증서의 법률적효력과 분담금 전액 환불의 조건에 대해 알아보도록 하겠습니다.  

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ㅣ전액환불보장 '안심보장증서'의 효력 

지주택 사업자들이 조합원을 모집하는 과정에서 사업의 성공가능성을 보장한다는 의미로 분담금을 납입하더라도 

사업이 중단될 경우 전액환불을 보장한다며 '안심보장증서'를 발행해주는 경우가 있습니다. 

안심보장증서에 기재된 주된 내용은 사업이 무산되거나 일정 기한내 조합설립인가나 사업시행인가를 못할 경우 전액 환불 조건을 달아 증서를 발행하게 되는데, 구체적인 명칭은 안심보장증서, 안심보장확약서, 안심보장약정서 등으로 다르지만, 이러한 안심보장증서의 특징은 ‘조합가입계약자가 납부한 분담금을 반환할 것을 약정하는 증서를 조합가입계약 당시에 교부’했다는 점입니다.

​그렇다면 이러한 약정증서는 법적으로 정말 효력이 있는 것일까.

안심보장증서는 법적효력이 있는 계약서가 아닌 '조합'이 '조합원'에게 발행하는 일종의 각서입니다. 

그런데 이 '조합원'들은 '조합'을 구성하는 사람들이기 때문에, 내가 나에게 발행하는 각서가 될 수 있습니다. 

​또한 안심보장증서를 작성하는 시점도 사실상 '조합'이 아닌 '조합추진위원회' 단계에서 조합원들이 가입하면서 작성하는 문서기 때문에 '조합'이 발행한 문서도 아니고, 

실질적인 효력이 발생하려면 조합 설립 후 조합총회를 통해 해당 증서에 대한 별도 의결을 해야 효력이 있습니다.

법적으로는 '조합'의 재산은 총유물에 속하고 이 총유물은 구성원들의 동의(=의결)가 있어야 처분이 가능하다는 것입니다. 따라서 총회에서 의결되지 않은 

보장증서로 총유물을 부당하게 처분할수 없기에 안심보장증서의 효력은 없어집니다.

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ㅣ법원, 안심보장증서 있다면 납입금 전액환불해줘야 

이 때문에 계약 시에는 무조건 환불해 줄 것처럼 이야기 하지만, 정작 조합원이 탈퇴를 희망하면 법적인 효력이 없다며 

환불을 거부하는 사례가 발생해 억울함을 호소하는 조합원들이 많았습니다. 

그러나, 조합측의 설명만 믿고 조합원이 된 계약자 입장에서는 기망에 의한 착오라 주장할 수 있습니다. 

​안심보장증서의 효력이 인정되지 않는 경우 착오취소에 의한 분담금 전액환불을 받을 수 없을까요.

최근 관련한 잇따른 소송에서 법원이 판결을 내렸는데요,  

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지난 7월 부산지방법원 제3-2민사부는 A씨가 B지역주택조합을 상대로 제기한 분담금 반환청구 소송에서 원심을 깨고 원고 승소 판결했습니다.

​A씨는 2019년 1월 B조합추진위원회에 조합원 분담금과 업무추진비 등으로 4800만원을 지급하고 가입계약을 맺었는데요, 

계약당시 B조합은 '조합가입 철회 또는 탈퇴를 희망하면 조합원 가입계약 해지와 함께 조합원 분담금 전액(업무대행비 포함)을 환불조치 받을 수 있다'는

내용의 안심보장확약서를 작성했습니다.

1심 법원은 조합 재산을 처분할 때는 조합원 총회 의결을 받아야 하는데 추진위원회 단계 확약서는 

총회 의결을 거치지 않았기 때문에 그 효력을 인정할 수 없다며 조합(피고) 승소를 선고했는데요, 

​항소심에서는 안심보장확약서를 유효하다고 믿고 조합원 가입계약체결을 하였다면 이는 '동기의 착오'

(의사표시를 하게 된 동기에 관한 착오)로서 조합원은 계약을 취소하고 기납입한 분담금을 돌려받을 수 있다고 판단했습니다.

​이번 판결의 의미는 안심보장증서를 발행했다면 

조합 측에 기망의 고의가 있었다는 점을 입증하지 않아도 조합원이 분담금을 돌려받을 수 있도록 했다는 점에서 의미가 있는 판결이라 하겠습니다. 

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ㅣ안심보장증서가 없다면 계약취소 못하나요? 

설사 안심보장증서가 없다고 해도 조합의 귀책사유가 있다면 계약을 해제하고 납입금반환청구소송을 진행할 수 있습니다. 

​조합의 허위·과장 광고는 기망행위에 해당하므로 이를 입증할 수 있다면 계약해제 및 납입금 환불이 가능하고 

지역주택조합 가입 시기가 작년 12월 11일 주택법 개정 이후라면 개정된 주택법 제11조 6항에 따라 가입비를 납부한 때로부터 30일 이내에 

자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있습니다. 

​직 조합설립 인가를 받기 전 단계라면 조합규약에 연명을 거부함으로써 조합가입을 피할 수 있으나 이미 조합이 설립된 후라면 대개 소송을 통해 탈퇴를 추진하게 됩니다.

탈퇴는 단순히 조합원의 자격을 상실하는 것 외에도 이제까지 납부한 납입금의 반환 문제가 달려 있기 때문에 

개개인이 별개로 소송을 진행하기보다는 의견을 함께 하는 조합원과 집단소송 형태로 진행하는 편이 법적 분쟁의 부담을 덜면서도 

원하는 결과를 조금이라도 빠르게 얻을 수 있습니다. 

​지난 해 대법원 민사1부는 탈퇴 조합원 60명이 수성범어W를 상대로 낸 '납입금 반환청구소송'에서 분담금 95억9천여만원을 반환하라는 판결을 내렸습니다. 

​사업지연 등을 이유로 사업 참여를 포기한 조합원에게 분담금을 돌려줘야 한다고 판결을 내린 것입니다.

이처럼 사업 지연이나 포기 등을 이유로 납입금 전액환불을 보장한 안심보장증서가 있다면 이를 근거로 조합측으로부터 분담금을 돌려받을 수 있고

 안심보장증서가 없더라도 조합의 기망행위에 의한 계약취소사유가 발생한다면 소송을 통해 납입금을 반환받을 수 있습니다. 

대구부동산변호사 법무법인 율빛 부동산전담센터에서는 지주택 사업연기로 인한 납입금반환을 둘러싸고 

분쟁이 발생하는 경우 이에 상승응하는 법적 대응책에 대해 법률 상담을 도와드립니다.

​법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산전문변호사입니다. 

​까다롭고 복잡한 법률관계가 얽혀있는 부동산분쟁은 반드시 해당분야의 소송 경험이 풍부한 부동산전문변호사와 상담하시기 바랍니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222611563711

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