대구주택임대차 전월세상한제 5%제한룰 올바른 적용은

2020년 7월 31일부터 시행중인 주택임대차보호법의 핵심 내용은 전월세 상한제와 계약갱신요구권입니다.

계약갱신요구권은 임대보호기간이 2년에서 4년으로 늘어나는 것이고 전월세상한제는 임대료 상한선을 5% 초과할 수 없도록 제한해 

임차인의 안정적인 주거환경을 보호하자는 데 목적이 있습니다. 

​그렇다면 임대인은 어떤 경우 임대료를 인상할 수 있고 5%상한선이 적용된 임대료 계산은 어떻게 하는 것일까요. 

개정된 주택임대차와 관련된 궁금증, 대구 법무법인 율빛 부동산전담센터가 준비한 이번 이야기는 

전월세상한제와 계약갱신요구권과의 관계와 법률적 쟁점이 될 수 있는 사안에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

​

ㅣ전월세상한제 적용 요건

임대료 5%제한은 존속 중인 계약에서 ①종전 임대료를 기준으로 임대료를 증액하거나, ②계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.

그렇다면 임대인이 5% 임대료 인상을 요구하면 임차인은 무조건 동의해야 하는 걸까요.

​5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있으므로 

임대인의 인상요구에 무조건 응해야 하는 것은 아닙니다. 

​또한 임대차3법은 소급적용되므로 2020년 7월 31일 개정안 시행 이전에 계약이라도 갱신시 임대료 5%의 상한선이 적용되며, 

계약갱신청구권을 통해 계약완료 후 2년의 거주 연장이 가능합니다. 

​다만 전월세상한제는 존속중인 계약에서만 유효하므로 신규계약에서는 인상률 제한 규정이 없습니다. 

​임대인이 기존 세입자를 내보내고 신규 세입자와 높은 수준의 임대료 계약을 맺는 것은 이때문입니다. 

​임차인의 주거안정을 위해 제정된 임대차3법이 주택시장에서는 오히려 임대인의 임대차계약 중단이나 임대료 급등같은 부작용이 초래되는 역효과를 보고 있는 것이죠. 

​이에 따라 정부는 신규계약의 경우에도 인상률상한선을 적용하는 추가 법 개정을 고심중에 있습니다. 

​또한 집주인이 새로운 매수자에게 집을 매도한 경우에도 기존의 계약권한은 그대로 계승되어 5% 상한선은 그대로 유지되며, 

계약갱신을 1회 사용한 뒤에는 무조건 새로운 계약을 체결해야 하기 때문에 5% 상한제의 적용을 받지 않습니다. 

​

ㅣ임대료 상한선 5% 올바른 계산법 

그렇다면 임대료 5% 인상분은 월세 인상률에만 국한되는 것일까요, 아니면  보증금 인상도 가능한 것일까요. 

임대료 인상의 5% 제한을 계산할 때는 월세 뿐만 아니라 보증금까지 고려해야 합니다. 즉 집주인은 월세 뿐만 아니라 보증금도 5%까지는 올릴 수 있다는 의미입니다.

​임대료의 5% 인상분을 계산하기 위해서는 우선 보증금을 월세로 환산한 후 월세와 합친 “환산월차임”을 계산할 수 있어야 하고, 

이렇게 보증금과 월세를 합한 개념의 “환산월차임”을 기준으로 5%의 인상분을 구해야 합니다.

​환산월차임을 구하기 위해서는 주택임대차보호법에서 규정한 법정 전월세 전환율 2.5%가 적용됩니다. 

임대인 입장에서는 임대료 인상에 5%의 제한이 있기 때문에 최대한 인상하기 위해서는 월 임대료만 5% 인상하는 것이 아니라 보증금도 5% 인상해야 하지만, 

현실적으로 보증금은 그대로 두고, 보증금의 5% 인상분을 월 임대료에 반영하는 것이 일반적입니다. 

ㅣ계약갱신요구해도 5%제한 적용하지않고 임대료 증액 가능하다? 

A씨는 2018년 12월 세입자 B씨와 5억원에 전세 계약을 맺은 뒤 다음 해 1월 임대사업자로 등록했습니다. 

​전세 만기를 앞두고 2020년 12월 A씨는 주변 시세에 맞춰 3억원의 전세금 인상을 요구했지만 세입자는 개정된 임대차보호법에 따라 

상한액인 5%만 올려줄 수 있다고 거절했는데요, 

지난 해 1월 법원은 주택 임대차 계약을 체결한 후 주택임대사업자로 등록한 임대인이 전·월세 상한 5%를 초과하는 임대료를 받을 수 있다는 판단을 내놓았습니다. 

​임대주택사업자법인 민간임대특별법은 기존 임대차 계약이 체결돼 있더라도 임대사업자로 등록한 후 맺는 첫 번째 계약을 최초 계약으로 보기 때문입니다. 

이는 국토교통부 등 정부 역시 지난해 8월 '주택임대차보호법 해설집'을 통해 "민특법상 임차인이라고 하더라도 계약갱신청구권이 배제되지 않는다"며 

임대료 5% 상한이 적용된다는 유권해석을 내렸지만, 법원은 이러한 정부의 판단에 반해 민특법이 일반법보다 

우선 적용되는 '특별법'인 만큼 여기에 따라 판단해야 한다는 판결을 내린 것입니다.

​여전히 임대료 5% 적용을 주장하고 있는 국토부는 상급심 판단을 기다려보겠다는 입장입니다. 

대법원의 확정 판결이 나오지 않은 이상 법원의 추가판단을 기다려보겠다는 설명입니다. 

​이에 따라 비슷한 문제를 가진 임대인들의 줄소송이 이어질 전망입니다. 

​

전월세상한제는 임차인의 주거안정 기여를 위해 제정된 법이지만 

아직 시행초기라 법조항을 놓고도 해석이 분분하여 법익에 침해를 보는 사례가 종종 발생하고 있습니다. 

​5%제한룰이 적용됨에도 과도하게 인상된 임대차계약을 했다면 초과한 부분에 대해서는 

주택임대차보호법 제10조의 2항에 의거해 반환청구가 가능합니다.

​이를 위해서는 5%제한룰이 적용되는지, 5%를 초과해 지급되었는지 부분을 계산할 수 있어야 합니다. 

대구주택임대차 관련 상담은 법무법인 율빛 부동산전담센터를 통해 법률 조력을 받으실 수 있습니다. 

법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산전문변호사입니다. 

ㅡ

원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222612559456