[대구 부동산변호사] 집수리비용 임차인과 임대인 중 누가?

부동산에 대한 전국민적 관심이 커지면서 인터넷 커뮤니티 등을 중심으로 ‘조물주 위에 건물주’라는 말이 유행하고 있다고 합니다.

코로나19 등으로 경기 침체가 장기화되면서, 안정적인 임대 수익 등을 통해 큰돈을 벌 수 있는 ‘건물주’가 그만큼 부럽다는 의미겠지요. 

하지만 사실 건물을 소유하고 있는 건물주 역시 여러 의무를 가지게 됩니다. 

예를 들어, 오늘 다뤄볼 주제인 ‘부동산에 대한 수선 유지 의무’를 떠올려볼 수 있겠습니다.

일반적으로 임대인은 부동산을 임차인이 사용할 수 있는 상태로 수선 및 유지해야 합니다.

​민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용과 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다는 것을 알 수 있습니다.

​만일 부동산에 하자가 발생했는데 임대인이 이를 제대로 수리해주지 않거나 수리를 미룰 경우, 임차인은 손해배상을 청구하거나 임대차 계약을 해지하는 것이 가능합니다.

물론 이 과정에서 법적 분쟁이 발생하기 쉽겠죠. 

​

오늘은 임대차 계약이 이루어진 부동산에 발생한 ‘결로’를 수리하는 문제에 대해 발생했던 분쟁 사례를 한 가지 살펴보려 합니다.

​원칙적으로 생각한다면 임대인 측이 부동산 수선 등에 대해 책임을 져야 할 것 같은데요, 이것이 구체적 상황에 따라 크게 달라질 수 있다는 점을 함께 알아보겠습니다. 

​

​

​

ㅣ건물에 발생한 결로, 누구의 책임?

2007년 7월, A씨는 가구점 영업을 하기 위해 B씨로부터 2층짜리 건물을 임차했습니다. 

1층은 가구를 전시하는 매장으로 사용하고 2층은 사무실로 사용고자 했던 것이죠.

A씨는 계약 체결 전에 건물 바닥에 물이 고여있는 것을 확인했는데, 이것이 ‘결로현상’이라는 점을 인지했음에도 계약서를 작성했습니다. 

계약서에 ‘현 상태의 임대이며 임차인은 모든 사항을 인지한 후의 계약이다’라고 명시하기까지 했습니다.

​그로부터 1년 가량 지난 시점부터 건물 바닥에 물이 고이기 시작했습니다.

뿐만 아니라 벽과 바닥에 곰팡이가 피면서 1층에 전시해놓은 가구들이 손상되었고, A씨는 이를 이유로 임대차 계약 해지를 통고했습니다.

​2007년 7월에 임대차 계약을 맺은 뒤 2008년 9월에 임대차 계약이 종료된 것입니다.

​ 

​A씨는 바닥에 결로가 생기고 곰팡이가 핀 이유가 건물의 구조적 하자때문이라며 B씨에게 가구손상비와 인테리어비, 

이사비용 등의 명목으로 총 1억 8천만 원을 요구하는 손해배상 소송을 제기했습니다.

​B씨 측은 이에 대해 ‘이전에 다른 임차인이 의류 창고로 썼을 때에는 결로현상이 발생하지 않았다’는 진술을 확보했고, A씨가 스스로 인테리어를 하는 과정에서 

통유리와 합판 등을 이용해 창문을 폐쇄하고, 공조시설을 제대로 설치하지 않는 등 과실을 저질렀다는 점을 짚어냈습니다.

​이러한 B씨의 적극적 입증과 더불어 계약서 작성 시에 명시해두었던 ‘현 상태의 임대이며 임차인은 모든 사항을 인지한 후의 계약이다’라는 문구도 A씨의 발목을 잡았습니다.

결국 법원은 ‘이 사건 건물을 가구점으로 사용함에 있어서 필요한 환기시설 설치 등의 의무도 임차인인 원고가 부담하기로 하는 특약이 이루어졌으므로 

수선 및 유지 의무는 원고에게 있다’라며 임대인인 B씨의 손을 들어주었습니다.

이와 더불어 임대인 B씨는 A씨가 임대차 계약 종료 이후에도 건물을 제때 명도해주지 않았다는 점을 들어 반소를 청구한 상태였는데요, 

이에 대해서도 법원은 B씨의 입장에 서주었습니다.

결국 임차인 A씨는 임대인 B씨에게 3천 1백만 원을 지급하라는 판결을 얻게 되었습니다.

​

​

​

ㅣ부동산 수선 및 유지 의무

가장 처음에도 언급했던 것과 같이 본래 건물에 대한 수선 및 유지 의무는 임대인에게 있습니다.

하지만 위 사건처럼 임차인이 건물의 결함을 알고도 계약을 체결했고, 본인의 용도와 목적에 맞게 수선을 진행했으며, 

이 수선으로 인해 장해가 발생했다면 임차인의 책임이 인정될 수 있습니다.

​①임대인이 임차인에게 건물을 인도했고, 

②임차인은 임대인과의 약정에 따라 자신에게 필요한 방향으로 건물 수선을 진행했다면

 ③해당 공사로 인해 발생한 장해가 임대인의 의무 위반으로 인한 것이라고 해석하기는 어렵기 때문입니다.

물론 이렇게 부동산 임대차 계약과 관련해 손해배상 소송이 진행될 경우 가장 중요한 것은 바로 ‘입증’입니다.

위 사건에서도 임대인 B씨가 결로 발생의 책임이 임차인 A씨에게 있다는 사실을 다각도로 입증한 덕분에 손해배상책임을 벗을 수 있었습니다.

물론 소송을 일상적으로 겪지 않는 개인이 저정도로 치밀하게 입증 자료를 찾고, 준비하고, 서면 형태로 제출하기란 사실상 불가능에 가깝습니다.

그러므로 임대차 계약 상의 분쟁에 휘말리실 경우에는 본인의 일처럼 함께 해줄 변호사를 찾아 구체적으로 상담하신 뒤, 

여러 가능성을 검토해 법원에 본인의 입장을 피력할 수 있는 증거들을 확보하시길 당부드립니다.

​

​  ㅡ

​

부동산과 관련된 법적 분쟁의 경우, 패소하게 되면 경제적 부담이 클 수밖에 없습니다.

그러므로 사건 초기부터 적극적으로 움직이셔서 최대한 빠른 시일 내에 최대한 유리한 결과를 얻으셔야 한다는 점, 잊지 않으시길 바라겠습니다.

원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222263117109