상가 복도 무단사용에 대해 부당이득반환소송 가능할까?

법무법인 율빛 부동산/건설 전담센터입니다.

​ 

오늘은 부동산 관련 판례를 한 가지 소개해드리려 합니다.

2020년 5월 대법원 전원합의체의 판결인데요, 기존의 판례를 뒤집은 내용이기 때문에 이와 관련하여 비슷한 상황을 겪고 계신 분들께서 

소송을 결심하시기도 하고, 혹은 반대로 소송 당할 것을 걱정하시기도 하는 상황입니다.

​우선 사실관계와 판례의 내용을 먼저 확인해본 뒤 자세히 이야기해보도록 하겠습니다.

​

ㅣ사실관계

원고 : 집합건물의 관리단

피고 : A씨 (집합건물의 구분소유자) 

피고 A씨는 상가건물의 1층 상가를 소유하고 있는 구분소유자입니다.

A씨는 해당 장소에서 골프 연습장을 운영하고 있었는데요, 그러면서 1층 상가 내부를 넘어 복도와 로비까지 점유하며 해당 공간이 

골프 연습장의 내부 공간인 것처럼 사용해왔습니다.

이에 건물의 관리단은 복도와 로비는 상가 건물의 모든 구분 소유자들이 사용할 수 있는 공용부분인데, 

A씨로 인해 그러지 못하고 있다는 이유를 들어 A씨에게 복도와 로비의 무단 이용을 중단할 것을 요구했습니다.

하지만 A씨는 이에 응하지 않았고, 관리단 측은 엘리베이터 사용 금지 및 단전 조치를 취했습니다.

이와 더불어 A씨에게 복도와 로비의 인도 청구와 함께 해당 부분을 점유 및 사용한 것에 따른 부당이득반환을 청구하기에 이르렀습니다.

​

​

ㅣ1심과 항소심

1심에서는 무변론 판결로 원고인 관리단의 청구를 받아들여 원고 전부 승소 판결을 내렸습니다.

반면 항소심 재판부는 관리단 측의 인도 청구는 받아들였지만, 부당이득반환청구는 기각했습니다.

‘집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 

타에 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유 · 사용하였다고 하더라도 

이로 인하여 다른 구분소유자에게 임료 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다.’는 기존의 대법원 판례에 따른 결과인 셈입니다.

즉, 짧게 말해서 복도나 로비는 따로 임대할 수 있는 공간이 아니기 때문에 A씨처럼 해당 공간을 무단사용한다고 해서 손해가 발생했다고 보기는 어렵다는 것입니다.

​

​

​

ㅣ대법원 판결

대법원은 이에 대해 원고 전부 승소 취지로 원심을 파기하고 항소심 법원인 청주지법으로 사건을 되돌려보냈습니다.

​대법원은 이 사건을 구분소유자 중 일부가 정당한 법률적 근거나 이유 없이 공용부분을 함부로 사용해서 이익을 얻고,

이 때문에 다른 구분소유자들이 공용공간을 사용할 수 없게 된 상황이라고 보았습니다.

​해당 공용공간이 따로 임대를 할 수 있는 장소는 아니더라도, A씨의 무단점유로 인해서 다른 구분소유자들의 사용 및 수익 권리가 침해되었다는 것이죠.

​

그러므로 민법 제741조에서 규정하고 있는 부당이득에 관한 내용에 따라 A씨는 관리단 측에게 그간 복도 및 로비를 점유하고 사용하면서 

얻은 이익을 반환해야 한다는 판단이 내려졌습니다.

​

​

ㅣ공간이 아니라 ‘벽’이라면 

그렇다면 위의 사례에서처럼 복도나 로비와 같은 ‘공간’이 아니라 ‘외벽’을 사용한 경우라면 어떨까요?

​2011년의 대법원 판례에 따르면 집합건물의 외벽 역시 공용부분에 해당하기 때문에 무단으로 사용해서는 안 되겠습니다.

상가 건물 1층 중 일부를 임차한 임차인이 해당 건물 1층 외벽에 간판을 설치하자, 건물의 다른 구분소유자들이 간판 철거를 요청했던 사건입니다.

​이에 대해 대법원은 ‘건물 1층 외벽은 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 부분으로서 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공되고 있다’라며 

간판을 철거해야 한다는 판결을 내렸습니다.

​따라서 로비와 복도, 벽 등 집합 건물에서 구분소유자들이 함께 사용할 수 있는 부분에 대해서는 합의 없이 무단으로 간판을 달거나, 

인테리어를 하여 사용하는 등의 행위를 하지 않는 것이 가장 안전하겠습니다.

​​

​

ㅣ유사한 상황에 대해 부당이득청구소송 진행하기 위해서는

타인의 무단점유에 대해 부당이득청구소송을 진행하고자 하신다면 해당 공간이 공용부분이고, 

무단점유로 인해 일부 구분소유자가 부당한 이익을 얻고 있다는 점을 입증하는 것이 소송의 핵심이 됩니다.

만일 공용공간으로 인정되기 어려운 장소이거나, 해당 불법점유로 인해 별다른 이익이 인정되지 않는 경우라면 소송을 해도 원하는 결과를 얻기는 어려울텐데요, 

아무런 법적 지식이나 경험 없이 이를 판단하는 것은 쉽지 않은 일이기 때문에 소송을 제기하시기 전에 

미리 부동산 전문 변호사와 현 상황에 대해 상담받아 보시기를 당부드립니다.

반면 본인의 무단점유로 인해 부당이득반환소송을 당하게 되신 입장이라면 반대로 해당 공간이 공용부분이 아니고, 

이로 인해 부당한 이득을 얻지 않았음을 주장해야겠습니다.

​물론 양쪽 모두 곧장 소송부터 하시기 전에 변호사를 통해 법률적 상황을 먼저 판단하시고 합의부터 진행하신다면 시간과 비용을 절약하면서 

원하시는 결과를 이끌어내시는 것도 가능합니다.

​그러므로 분쟁에 대해 충분히 합의 절차를 거치신 뒤에 소송을 고려해보시기를 당부드리겠습니다.

대구 법무법인 율빛의 부동산/건설 전담센터는 부동산 전문변호사인 구본덕 대표 변호사가 직접 상담합니다.

​

ㅡ

원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222269517398